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專題研究

房地產供應鏈ABS信用風險分析

發布時間:2018-08-01 11:41:03    點擊量:

  一、房地產供應鏈ABS產品設計靈活,融資效率較高

  我國房地產企業ABS品種豐富,根據基礎資產類型不同,可分為供應鏈ABS、CMBS、類REITs、物業費收費權ABS、購房尾款ABS和運營收費權ABS等。近年來,隨著地產業金融化發展提速,房企供應鏈ABS市場也呈現良好發展勢頭。

  供應鏈ABS是以真實貿易背景為前提,以核心企業為依托,以應收賬款質押、貨權質押等資產為支撐,進行證券化的融資方式。供應鏈ABS的發行主體可分為互聯網公司和傳統行業核心企業。目前,我國供應鏈ABS的傳統行業核心企業以房地產企業為主。

  由于核心企業經濟實力雄厚、資信狀況良好,房地產供應鏈ABS采用無追索權的反向保理發行方式,以核心企業為申請主體,開展“1+N”模式保理服務(“1”為核心企業,“N”為上游供應商)。目前,我國房地產供應鏈ABS主要采用儲架發行模式,每期發行產品的期限通常與基礎資產期限相匹配,從而增強了融資靈活性,融資效率較高。

  二、實現多方共贏,房地產供應鏈ABS發展動力持續增強

  對供應商而言,由于房地產企業上游供應商大多為中小企業,其自身資本實力弱,難以向金融機構取得直接融資。在房地產供應鏈ABS中,供應商可通過反保理方式,盤活資金流,改善資產結構,在降低保理業務操作風險的同時,也降低了融資成本。

  對于核心企業而言,在信用債違約潮加劇的環境下,房地產企業在利用自身信用資質為供應商提供資金支持,改善供應鏈資金狀況的同時,也助力房地產業企業自身轉型升級,促進產業鏈良性發展。

  對于商業銀行而言,面對金融脫媒趨勢加劇,業內競爭日趨激烈的嚴峻形勢,房地產供應鏈ABS在為供應商提供資本市場融資機會的同時,也增加了商業銀行對供應鏈中小企業市場的拓展機會,形成多方共贏的局面。

  三、利好政策頻發,房地產供應鏈ABS迎來發展新機遇

  目前,我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,盤活巨額應收賬款,緩解中小企業融資難現狀,對我國經濟高質量發展具有重要意義。由于供應鏈ABS具有盤活存量資產的作用,我國政府高度重視,并陸續出臺相關法律法規,促其發展。

  自2016年起,我國房地產調控政策陸續出臺,地產企業銀行信貸額度收緊,公司債門檻也大幅提升,傳統融資渠道受限。資產證券化作為地產企業新型融資渠道,迎合了市場需求,使得房地產供應鏈ABS融資規模取得爆發式增長。

  四、房地產供應鏈ABS發展勢頭強勁,核心企業加速轉型

  近年來,在國家政策支持下,房地產供應鏈ABS飛速發展,世茂供應鏈ABS、新城控股供應鏈ABS、萬科供應鏈ABS、碧桂園供應鏈ABS等陸續發行。

  據數據顯示,自2014年以來,基礎資產為應收賬款的供應鏈ABS發行規模逐年增大。2017年發行總額增至1476億元,同比增長了58.84個百分點,占當年企業ABS發行總額的18.20%,其中房地產企業供應鏈ABS融資規模約467億元。2018年1-6月,基礎資產為應收賬款的供應鏈ABS發行規模為987億元,占當年企業ABS發行總額的比重提升至38.33%,房產企業發行總額占90%以上。

  五、房地產供應鏈ABS信用風險識型

  (一)基礎資產相關風險

  1、經濟環境風險

  房地產行業與國民經濟景氣度息息相關,被稱為國民經濟的“晴雨表”,宏觀經濟環境的變化將影響房地產行業的發展。當國家宏觀經濟政策和經濟增長周期發生不利于房地產行業發展時,作為房地產供應鏈ABS的核心企業將受到系統性風險影響,其經營業績存在下滑的可能性。

  2、基礎資產池集中度較高的風險

  房地產業供應鏈ABS的基礎資產為應收賬款,往來方主要集中在房地產業和建筑業兩大領域,行業集中度較高。此外,對于中小型房企,由于受其經營戰略布局影響,還存在供應鏈企業區域集中度較高的風險。

  (二)參與機構相關風險

  1、通道方資金安全風險

  在供應鏈ABS交易結構中,保理公司起到通道的作用,項目資金可能在其賬戶中流轉,若發起方對其控制力不足,將引發資金安全風險。

  2、核心企業流動性風險

  房地產企業供應鏈ABS主要依托核心企業的授信和信用資質,為其供應商提供融資。受房地產政策收緊,行業下行壓力加大的影響,核心企業可能面臨項目回款周期長、項目開發成本高等多重不利因素,從而導致其資產流動性減弱,短期償債壓力增大。

  六、結語

  資產證券化作為一種重要的金融創新產品,近年發展勢頭迅猛,有望成為中國第三大金融子市場。隨著我國地產業金融化的推進,眾多房地產供應鏈ABS涌入市場,在當前傳統債券頻繁雷暴的背景下,房地產供應鏈ABS有望未來呈井噴式發展。在發展過程中,可通過識別相關信用風險,建立信用管理體系,加強風險防范措施,將信用風險降至低水平,助力房地產供應鏈ABS健康可持續發展。(文/王莉穎)

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